세입자들은 원하는 집을 들어가기 위해서는 대출을 받아서라도 임대보증금을 지급해야 한다. 그러나 대부분의 집주인들은 임대기간이 종료된 후 들어올 세입자를 찾을 때까지 임대보증금을 지급하지 않은 경우가 많다. 임대인이 시세보다 보증금을 높여 세입자를 구하거나, 시세가 떨어졌음에도 불구하고 기존과 동일한 보증금으로 세입자를 구하는 경우에는 세입자를 구하는데 어려울 수 있는데, 임대차보증금을 돌려받아 새로운 곳으로 이사하려는 세입자에는 낭패가 아닐 수 없다. 최근에는 역전세난으로 더욱더 새로운 세입자를 구하는 게 어려워지고 있다.
이와 같은 상황에서 세입자가 임대보증금을 돌려받기 위해 무엇을 할 수 있을까? 쉽고 원만하게 해결하려면 집주인에서 부탁하고 사정하는 수밖에 없다. 그러나 집주인이 임대보증금을 돌려주지 경우 합법적으로 임대보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 소송밖에 없다.
소송을 진행하기 위해서는 임대보증금을 돌려받을 수 있는 법적요건이 충족되어야 한다. 따라서 그 요건을 충족하기 위해 세입자 상황에 따라 준비해야 할 일들이 있다.
<소송을 위해 세입자가 준비해야 하는 일>
1. 임대기간이 종료되지 않은 경우
임대차보증금을 돌려받기 위해서는 임대차보증금을 받을 수 있는 권리가 발생해야 한다. 그리고 그 권리는 임대차기간이 종료되어야 발생한다. 그러나 임대차계약을 체결하였다고 해서 임대차가 자동으로 종료되는 것은 아니다. 임대차보호법 제6조에 의하면 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약종료 의사를 임대인에게 통지하지 아니하면 임대차가 자동으로 연장된다고 규정하고 있다.
따라서 임대차보증금을 돌려받고 싶은 세입자는 임대차종료 1개월 전에 반드시 임대인에게 임대차계약 종료 의사를 통지해야 한다. 계약 종료 의사를 통지했냐는 것에 대한 다툼이 있을 수 있으므로, 내용증명이나 문자, 카톡으로 임대차를 종료하겠다는 의사를 남기시는 것이 좋습니다.
2. 임대기간이 자동연장된 경우
임대차보호법에 의하면 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 계약종료 의사를 통지하지 아니하면 계약은 자동으로 연장된다. 그리고 연장된 기간은 2년이 된다. 그러나 이와 같은 상황에서 임차인은 임대인에게 언제든 계약해지를 통지할 수 있다. 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다.
즉 임대기간이 자동연장된 경우, 임대인에게 계약해지 의사를 통지해야 한다. 그리고 통지 후 3달이 지나야 소송을 할 수 있으므로 기간을 고려하여 통지하는 것이 좋다.
<통보는 어떻게 해야 할까?>
세입자가 계약해지 통보를 했는지에 관하여 종종 다툼이 있는 경우가 있다. 계약해지 통보 여부는 소송의 중요 요건이 되므로 이를 명확하게 증명하기 위하여 증거로 남기는 방식으로 하는 것이 좋다. 가장 확실한 방법은 내용증명을 발송하는 것이다. 우체국에 방문하여 계약해지 통보를 내용증명으로 상대방에게 발송하면 우체국은 우편물의 내용을 증명하여 준다.
내용증명이 불편하다면 다른 방식으로 증거가 있는 방법으로 계약 해지 내용을 증명할 수 있다. 문자, 카톡, 이메일을 통해 계약 해지 내용을 통보하고 상대방으로부터 답장을 받으면 이와 같은 자료도 계약 해지의 증명자료가 될 수 있다.
<임대기간이 종료되거나 임대차계약이 해지된 경우>
임대기간이 종료되거나 임대차계약이 해지되었다면 임대차보증금반환 소송이나 지급명령을 신청하시면 됩니다. 만약 지급명령을 신청하신다면 머니백 지급명령(http://moneyback2.me)을 활용하시면 인터넷으로 쉽고, 저렴하게 신청가능합니다.
한편 세입자가 임대보증금을 못 받을까 걱정할 수도 있다.
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는데 어떻게 해야 하는지 묻는 질문을 종종 듣게 됩니다.
집값 하락과 입주물량 증가가 맞물리며 전세시장이 약세로 돌아서고, 금융권 대출 규제가 강화되면서 전세금을 돌려받지 못하는 세입자가 점점 늘어날 것으로 예측됩니다. 또한 부동산 시장 침체가 심해지면서 갭투자 아파트 세입자의 경우에는 전세금을 떼일 가능성도 높아지고 있습니다.
이와 같이 집주인이 임대보증금을 주지 않는 상황에서 임대보증금을 받을 수 있는 방법은 임대보증금반환 청구소송을 하는 것입니다. 소송보다 간편하고 빨리 저렴한 비용으로 재판을 받아 임대보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 임대보증금에 대한 지급명령을 신청하는 것입니다.
그러나 바로 지급명령을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 또한 안전하게 돈을 지급받기 위해 준비해야 할 것이 있습니다. 만약 임대보증금을 받지 못하게 계시다면 아래와 같은 상황 및 시기에 따라 미리 준비하셔야 안전하게 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
<전세권 설정등기 또는 확정일자가 없는 경우>
세입자가 전세로 살고 있는데 전세권 설정등기를 설정하지 않거나 전입신고 및 확정일자를 받지 않는 경우에는 즉시 전세권 설정등기를 하거나, 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
전세권 설정등기를 하거나, 전입신고 후 확정일자를 받으면 전세권 설정일 또는 확정일자를 기준으로 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌는데 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리를 말하는데, 만약 우선변제권이 부여되지 않는다면 임대차보증금을 받기 위해 소송 및 경매절차 등을 시도해도 임대보증금을 못 받을 수 있기 때문입니다.
임차주택이 경매로 팔리면 등기순서에 따라 매각대금에서 돈이 지급되는데, 전세권 설정등기 또는 확정일자가 없으면 주택에 임차하여 거주하더라도 매각대금에서 돈을 우선적으로 지급받지 못하게 되므로 돈을 떼일 위험이 높아집니다.
즉 전세권 설정등기 또는 확정일자가 없다면 반드시 전세권 설정등기를 하거나, 전입신고를 하고 주택임대차계약서에 확정일자를 받으시기 바랍니다.
만약 전세권설정등기 또는 확정일자를 받았지만 이보다 앞선 저당권자 등 선순위 권리자가 존재하여, 보증금을 못 받을 가능성이 높다면, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 보증보험이라는 보험상품에 가입하는 것도 고려해 보시기 바랍니다.
<임대기간이 종료되지 않은 경우>
임대차보증금을 돌려받기 위해서는 임대차보증금을 받을 수 있는 권리가 발생해야 합니다. 그리고 그 권리는 임대차기간이 종료되어야 발생합니다. 그러나 임대차계약을 체결하였다고 해서 임대차가 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 임대차보호법 제6조에 의하면 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약종료 의사를 임대인에게 통지하지 아니하면 임대차가 자동으로 연장된다고 규정하고 있습니다.
따라서 임대차보증금을 돌려받고 싶은 세입자는 임대차종료 1개월 전에 반드시 임대인에게 임대차계약 종료 의사를 통지해야 합니다. 계약 종료 의사를 통지했냐는 것에 대한 다툼이 있을 수 있으므로, 내용증명이나 문자, 카톡으로 임대차를 종료하겠다는 의사를 남기시는 것이 좋습니다.
<임대기간이 자동연장된 경우>
임대차보호법에 의하면 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 계약종료 의사를 통지하지 아니하면 계약은 자동으로 연장됩니다. 그리고 연장된 기간은 2년이 됩니다. 그러나 이와 같은 상황에서 임차인은 임대인에게 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다. 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.
즉 임대기간이 자동연장된 경우, 임대인에게 계약해지 의사를 통지하고 3달이 지난 후에 임대차보증금 반환소송이나 지급명령을 신청하시기 바랍니다. 계약해지 통보 유무에 대해 다툼이 있을 수 있으므로, 해지통보는 문자, 카톡, 내용증명 등 기록이 남는 것으로 통보하시는 것이 좋습니다.
<임대기간이 종료되거나 임대차계약이 해지된 경우>
임대기간이 종료되거나 임대차계약이 해지되었다면 임대차보증금반환 소송이나 지급명령을 신청하시면 됩니다. 만약 지급명령을 신청하신다면 머니백 지급명령(http://moneyback2.me)을 활용하시면 인터넷으로 쉽고, 저렴하게 신청가능합니다.
지급명령 서비스 신청 -못 받은 돈을 쉽게 저렴하게 빨리 돌려받는 방법
임대기간이 종료되거나 임대차계약이 해지되더라도, 또한 임대차보증금 반환 소송을 하거나 지급명령을 신청하더라도, 임대차보증금을 다 돌려받기 전까지는 전세권설정등기를 해지하거나 집을 비워줄 의무는 없습니다. 오히려 전세권설정등기를 말소하거나 전입신호 후 확정일자를 받고 나서 이사를 가면 우선변제권의 효력이 상실됩니다. 즉 전세금을 돌려받은데 위험이 있다고 판단되면 전세권설정등기를 말소하거나 임대주택을 반납하지 마시기 바랍니다.
만약 임대인이 충분한 재력이 있어서 돈을 돌려받는데 문제가 없다면, 전세권설정등기를 말소하거나, 말소에 필요한 서류를 집주인에게 전달하고 임대주택을 반납하시면 임대차보종금에 대하여 5%의 이자를 추가로 지급받을 수 있습니다(대법원 2002. 2. 5., 선고, 2001다62091, 판결).
보리움 법률사무소 대표
머니백 대표
박의준 변호사
'머니백이란? > 머니백 자주하는 질문' 카테고리의 다른 글
| 상대방에게 변호사 선임비용도 받을 수 있나요? (0) | 2019.10.28 |
|---|---|
| 집주인이 돈 없다는데(임대주택 가격이 높지 않은데) 임대차보증금을 돌려받을 수 있나요? - 머니백 (0) | 2019.10.28 |
| 채무자 주소지와 다른 법원에 지급명령을 신청해도 되나요? – 머니백 지급명령 (0) | 2019.10.21 |
| 구두로 계약(말로 약속)만 하고, 증거가 없습니다. 지급명령신청 가능한가요? – 머니백 (0) | 2019.10.15 |
| 상대방에게 재산이 없는데 지급명령 신청해도 될까요? – 머니백 (0) | 2019.10.08 |
댓글