가족간에 부동산을 저렴하게 매매대금 없이 매매하는 방법

 

다주세택자 보유세가 커지면서 주택을 처분하는 경우가 많이 있습니다. 

 

집값 상승으로 매매로 주택을 처분하는 경우 높은 양도소득세 때문에 가족간에 증여로 주택을 처분하는 방법이 많이 이용되고 있습니다. 

 

한편, 증여세 납부를 피하기 위해 가족간 증여 대신 가족간에 주택을 매매로 처분하는 경우도 종종 있습니다. 

 

가족간에 주택을 매매로 처분하는 경우 양도세도 피하고 증여세도 피하기 위해 저렴하게 주택을 매매하려고 합니다. 또한 매수인이 돈이 없지만 추후 집값이 상승할 것을 기대하여 우선 부동산을 매매하는 경우도 있습니다. 그런데 주택 매매대금이 너무 낮거나, 계약서 등 매매대금 관련 증빙자료가 부실하면 매매로 보지 않고 양도로 판단되어 양도소득세가 부가됩니다. 

 

가족간에 부동산을 저렴하게 매매대금 없이 부동산을 매매하기 위해서는 관련 세금을 잘 알아야 하고, 계약서를 잘 작성해야 합니다. 

 

가족간 부동산 매매에 관하여 처음부터 끝까지 모두 설명드리도록 하겠습니다.

 

1. 매매대금 설정

매매부동산이 시가와 30프로, 또는 3억원 이상 차이나면 증여시 과세가 됩니다. 너무 싸게 부동산을 매매하는 것을 돈을 받지 않고 그냥 주는 것과 다름없으므로, 매매대금에서 과세되는 기준이 있는데 시가와 30프로 또는 3억원 이상 차이나는 것이 기준이 됩니다.

 

반대로 생각하면 위 기준은 매매대금을 할인하여 매각할 때 용인될 수 있는 기준이 되는 겁니다.

 

시가는 부동산 사이트에서 조회 가능합니다.

 

예를 들어 설명하면 매매하려는 부동산 주소로 검색했는데, 아래와 같은 검색 결과가 나왔다면 중간 시세는 5억5천정도 됩니다. 층수는 집값 상승중임을 고려하여 5억6천을 시세로 평가한다면 시가의 30%할인된 금액은 3억9200만원(=5억6천*0.7)입니다. 즉 3억9200만원 이상 매매대금을 설정하면 양도세가 부가되지 않습니다.

<부동산 시세 검색 결과> 2021.1.10. KB부동산 기준 / 2021.1. 국토교통부 기준 5억 2,000하한가 5억 8,000상한가

 

한편 아파트와 같은 경우에는 부동산 거래가 많아 시세가 비교적 정확하게 알 수 있지만 거래가 많지 않은 경우에는 시세를 알기 어려울 수 있습니다. 이 경우에는 감정평가사를 통해 시세를 감정하여 부동산 매매대금을 저렴하게 설정할 수 있습니다.

 

2. 부동산 매매대금 마련

 

부동산을 매매하려는데 자금이 부족하면 일부는 증여를 받을 수 있습니다. 가족간에 증여는 10년간 5천만원 범위에서 증여세 부담없이 증여가 가능합니다.

 

즉 매매대금에서 5천만원은 증여로 대체할 수 있습니다. 

 

그래도 매매대금이 부족하면 부동산을 담보로 대출을 받으면 됩니다. 기존에 매매물품에 담보대출이 있으면 담보대출을 승계받아도 됩니다.

 

그래도 매매대금이 부족하면 없으면 매도인으로부터 돈을 빌려서 매매대금을 지급하면 됩니다.

 

이 경우에는 금전소비대차계약(빌려주는 사람은 금전의 소유권을 이전하고, 빌리는 사람은 빌린 금전과 동일한 종류ㆍ질ㆍ양의 물건을 반환할 것을 약속함으로써 성립하는 계약)을 작성하거나 금전소비대차계약을 대신하여 차용증을 작성하면 됩니다.

 

증여나, 대출 승계로도 부족한 매매대금만큼 매도인으로부터 돈을 빌려서 지급하는 경우에는 금전소비대차계약 또는 차용증을 통해 빌린돈으로 다시 지급하는 것이라면 빌린돈과 지급하는 돈이 같기 때문에 그와 같은 내용을 계약서에 넣기만 하면 실제로 돈을 주고 받지 않아도 부동산을 매매할 수 있습니다. 

 

예를 들어 부동산 매매대금이 4억일 때, 5천만원은 증여로 처리하고, 2억원의 담보대출은 승계하면, 매매대금은 1억5천만원이 필요합니다.

 

이 경우 아래와 같이 특약에 증여대금, 담보대출 승계, 금전소비대차 대여금에 대한 사항을기재하면 됩니다.

특약사항 1. 매매대금 중 5천만원은 매도인이 매수인에게 증여한 5천만원으로 대체한다. 2. 매수인은 매매부동산은 설정된 2억원의 담보대출을 승계한다. 2. 증여대금 및 담보대출금을 제외한 매매대금 잔액 1억5천만원은 매도인과 매수인이 2021. 1. 10. 체결한 1억5천만원, 연이율 2.5%, 원금상환일 2032. 11. 10.조건으로 체결한 금전소비대차계약의 대여금으로 대체한다.

 

3. 금전소비대차계약(또는 차용증) 작성 방법 및 증빙자료 확보

3-1. 계약서 작성

부동산 매매대금을 매도인에게 빌려서 지급하는 경우, 빌린돈에 대한 이자를 너무 작게 받으면 이자차액도 증여도 판단하여 과세가 됩니다. 

 

증여를 판단하는 고시이율이 존재하는데 현행 고시이율은 4.6%입니다. 고시이율과 이자 연 1000만원 이상 차이나면 증여과세되므로, 1천만원 이하되도록 금전소비대차계약(또는 차용증)에 이율을 설정해야 합니다.

 

예를 들어 부동산을 매매하기 위해서 현행 고시이율 4.6%로 3억4천만원을 빌렸다면 연 이자로 15,640,000원(=340,000,000X0.046)를 지급해야 합니다. 고시이율과 이자가 연1000만원이상 차이나면 안되므로 천만원 이내인 5,640,000원 이상 이자를 받도록 이율을 설정하면 됩니다. 3억4천만원 빌린돈에 대하여 이율을 연2%로 설정하면 1년에 지급해야 하는 이자는 6,800,000원으로 5,640,000원 이상이 되기 때문에 증여세가 과세되지 않습니다.

3-2 증빙자료 확보

그리고 증여가 아니라 돈을 빌려서 가족간에 부동산을 매매하였다면 실제로 돈을 빌려서 부동산을 매매해야 합니다. 실제로 돈을 빌리지 않았으면서 계약서만 빌린것으로 하고 부동산을 매매하였다면 이 또는 증여로 판단되어 과세될 수 있습니다.

 

따라서 돈을 빌려서 이자 및 원금을 지급하였다는 증빙자료를 가지고 계셔야 합니다. 나중에 조사시 증빙자료가 없다면 증여로 판단되어 과세가 될 수 있기 때문입니다. 만약 빌린돈에 대해 이자를 지급했거나 원금을 일부씩 갚았다면 계좌이체 방법을 통해 지급하여 이체 증빙자료를 꼭 확보하셔야만 증여로 과세되지 않습니다.

 

4. 부동산 매매 처리절차

부동산 매매가 끝났다면 이제는 증여세신고, 자금출서 신고, 부동산 실거래가 신고, 소유권이전등기 신고를 해야 합니다. 아래 절차에 따라 관련 기관에 방문하여 순서대로 신고하시면 됩니다.

 

<처리순서 및 처리내용>

1. 증여세 신고

- 신고방법: 국세청 홈텍스(공인인증서 필요) 또는 세무소 방문

- 신고자: 증여받은자(매수인)

- 준비서류: 매매계약서 및 차용증

2. 자금출서 신고, 부동산 실거래가 신고

- 신고방법: 시군구청 방문(민원실 방문 및 문의하면 됨)

- 신고자: 매수인

- 준비서류: 매매계약서 및 차용증

3. 소유권이전등기

- 신고방법: 시군구청 방문(민원실 방문 및 문의하면 됨)

- 신청자: 매수인 및 매도인

- 준비서류: 매매계약서 및 차용증, 인감증명서, 인감도장, 신분증 등

 

 

 

보리움 법률사무소/머니백 대표

박의준 변호사