새해 법률상식 2021 부동산 제도

 

새해 법률상식 2021 부동산 제도

 

가장 혼란을 겪고 있는 것이 부동산 제도입니다. 시장 안정화 및 투자수요 억제 등을 위한 대책들이 다수 발표되며 2021년 시행을 앞두고 있는 제도들이 다양한데요. 양도세 및 종부세가 강화되는 것부터 특별공급 청약자격, 사전청약제도 등 여러 변화가 있을 예정입니다. 2021년에 시행될 부동산 제도를 소개합니다.

 

 

 

[종합부동산세]

세율 인상 및 세부담 상한 변경이 새해 1월부터 시행되는데요. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상됩니다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용됩니다. 세부담 상한도 변경되는데 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 200%에서 300%로 인상되며, 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지합니다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지됩니다.

또한 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정되며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)되어 종부세 부담을 덜 것입니다.

부부는 1주택을 공동명의로 했다면 종합부동산세 산정 시, 적용 받을 공제방식을 선택할 수 있다. 기존과 동일하게 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있는데요. 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 됩니다.

 

 

 

[양도소득세]

양도세는 1월 1일부터 소득세 최고세율이 42%에서 45%로 오르는데요. 2021년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됩니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 존재합니다. 2021년부터 산정방식이 바뀌는데, 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔았다면 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산합니다. 그러나 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 두고 있습니다.

양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나, 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함되어 양도세가 부과될 예정입니다.

또한 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 계산하는데요. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분합니다. 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있습니다.

지금까지 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용받았습니다. 그러나 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오르는데요. 1년 미만 보유 주택은 70%, 현재보다 30%p 인상되고, 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용합니다.

 

[청약제도]

생애최초 특별공급 소득기준이 완화되는데요. 2021년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화하였습니다.

가장 관심이 높았던 신혼부부 특별공급도 소득요건이 완화됩니다. 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화됩니다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 1월부터 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화됩니다. 특별공급에서 일반공급 물량도 확대 되는데요. 신혼부부 특별공급의 경우 비율이 70%로 줄어들고 일반공급 비율을 25%에서 30%로 늘릴 예정입니다.

사전청약제도는 하남 교산, 남양주 왕숙 등지와 신도시, 수도권 주요 택지 공공분양에 6만호 사전청약이 실시됩니다. 당첨된 이후 무주택 요건을 유지해야 하는데요. 7~8월 주요 입지는 인천 계양이 1.1천호, 진접2 1.4천호, 성남 복정1,2가 1천호 등이 있습니다. 9~10월에는 남양주 왕숙2(1.5천호), 남태령군부지(0.3천호) 등이 진행될 예정이다. 이어 11~12월은 남양주 왕숙(2.4천호), 부천 대장(2.0천호), 고양 창릉(1.6천호), 하남 교산(1.1천호), 과천 과천(1.8천호)가 있습니다.

 

[임대차]

2021년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 합니다. 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등을 신고해야 하는데요. 바로 확정일자가 부여됩니다. 신고 후 임대차 계약이 변경되면 변경일로부터 30일 내에 신고해야 합니다. 임대차 계약 내용을 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만 원 이하의 과태료가 부과되며 고시원이나 오피스텔에는 해당사항이 없습니다.

 

 

[재건축]

2021년부터는 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있는데요. 연속 거주가 아니어도 합산으로 2년 이상이면 가능합니다. 거주 요건을 갖추지 않으면 감정가 정산을 받고 나가야 합니다. 또한 1차 안전진단 기관이 시∙군∙구가 선정했으나 2차 안전진단 의뢰도 시∙도가 담당합니다. 이번 개정에서는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2천만원에 처하고 허위∙부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한합니다.