전세보증금을 보호받으려면 계약서를 어떻게 써야할까? - 전세 계약시 주의사항

 

최근 전세보증금과 같은 임대차보증금을 돌려받지 못하는 사례가 종종 발생하고 있습니다. 

 

그리고 보증금을 돌려받지 못하는 중요 원인으로 임대 주택에 선순위 저당권이 설정되어 있는 경우가 많이 있습니다. 최근 부동산 투자 또는 투기가 많아지면서 최대한 대출을 받다보니 저장권이 설정되어 있는 주택이 많이 있습니다.

 

이 경우 집이 매각되더라도 선순위 저당권에 의해 매각대금이 우선 지급되므로, 전세보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 발생합니다.

 

많은 분들이 이러한 점을 알고, 잔금 전까지 이미 설정되어 있는 근저당권과 같은 담보설정을 말소해달라는 특약을 전세계약서에 작성합니다. 또한 근저당권이 설정되어 있지 않는 경우에는 전세계약 체결할 때까지 담보설정을 하지 말라는 특약을 계약서에 작성합니다.

 

그러나 위와 같은 특약에도 불구하고 잔금 지급시까지 근저당권이 말소되어 있지 않거나, 없던 저당권이 설정되어 있는 경우가 종종 있습니다. 이사를 가야 되는데 낭패가 아닐 수 없습니다.

 

임대차 계약에서 보통 계약금을 지급하는데, 법률에 의하면 해지하는 쪽에서 계약금에 해당하는 금액을 지급하면 계약을 해제할 수 있습니다.

 

잔금을 치뤄야 하는 임차인은 계약 위반이므로, 계약 해제를 요청하지만 돈이 필요한 집주인은 보증금을 지급하면 저당권을 말소한다고 얘기하면서 계약을 유지하려고 합니다. 임차인이 계약금을 돌려달라고 하더라도 자기는 계약을 해제할 의사가 없었다는 이유로 배액 상환을 하려는 경우가 거의 없습니다. 

 

이와 같은 경우가 발생하는 것을 막기 위해서는 임대차 계약서를 작성할 때 다음과 같이 특약사항을 명확하게 하는 것이 좋습니다.

 

 

1. 임대인은 잔금지급기일까지 설정되어 있는 모든 근저당권을 말소하고, 추가로 저당권과 같은 담보권을 없던 설정하지 아니한다.

2. 임대인이 위 특약을 위반하는 경우에는 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 계약이 해제되면 임대인은 수령한 계약금의 배액을 임차인에게 상환하여야 한다.

 

 

다음으로 문제되는 것은 부동산 중계 수수료 입니다.

 

계약 체결시 바로 중계 수수료를 지급하라고 요청하는 중계사들도 있는데, 계약이 해제될 수 있는 만큼 중계수수료는 잔금지급시에 지급하는 것이 좋습니다.

 

만약 계약 체결시 바로 중계 수수료를 지급한다면, 특약 사항 위반으로 계약이 해지되면 중계수수료를 반납한다는 내용의 계약을 하시면 됩니다. 계약서를 작성하지 않으면 문자나 카톡으로 그와 같은 약속을 한 증거를 남기면 됩니다.

 

 

많은 분들이 전세계약을 통해 거주하다 보니, 위와 같은 분쟁에 휘말리시는 분들이 종종 발생합니다. 계약서만 잘 쓰면 문제는 쉽게 해결되는 경우가 많습니다. 아무쪼록 큰 돈이 걸리는 계약에서는 계약서를 꼼꼼하게 체크하여 큰 어려움을 겪지 않기를 바랍니다.

 

 

머니백

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