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생활법률정보

민간임대주택특별법령 임차인 임대인이라면 짚고 넘어야 가야

by 머니백투미 2020. 12. 19.

 

민간임대주택특별법령 임차인 임대인이라면 짚고 넘어야 가야

 

 

 

<12월 10일부터 시행되는 민간임대주택특별법령 주요 내용>

 

국토교통부는 9일 국회 본회의에서 민간임대주택에 관한 특별법이 의결됐다고 밝혔는데요. 임차인이나 임대인의 촉각이 집중되고 있습니다. 오늘은 이 개정안에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 임대주택 탐색 단계에서부터 임차인이 해당 주택이 등록임대주택(임대의무기간(최대 10년) 동안 계약갱신 보장, 임대료 5% 이내 증액 제한)인지 확인할 수 있도록, 임대사업자가 해당 주택의 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기(추가 기재)하는 의무가 부과됩니다.

 

2. 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 입힌 경우 등록말소 및 그간 제공받은 세제감면액의 환수도 가능해집니다.

 

3. 임대료 증액제한 위반 등의 적발을 회피하려는 목적으로 지자체장의 임대차계약 보고 요청에 수 차례 불응하거나 거짓 보고하는 부실사업자에 대해 등록말소 및 세제감면액 환수 등이 가능해집니다.

 

4. 임대사업자가 임대보증금 보증보험 가입 시 필요한 “주택가격”의 산정기준으로 기존 “감정평가액” 외에 “공시가격(또는 기준시가)”도 활용할 수 있도록 개선하여, 사업자의 비용부담이 경감됩니다.

 

 

 

국토교통부는 등록임대 임차인 보호 및 임대사업자 관리 강화 등을 골자로 하는 민간임대주택에 관한 특별법(6.9, 8.18 공포)이 12월 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔습니다.

 

이번에 시행되는 내용은 등록임대 관리강화방안(’19.1.9), 주택시장 안정화 방안(’19.12.16) 및 주택시장 안정 보완대책(’20.7.10) 후속으로, 등록임대주택 부기등기 의무화(’20.6.9. 공포) 실시와 함께, 사업자가 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않는 경우(임대보증금의 반환 지연, 임대료 증액제한 위반 적발의 회피를 위한 임대차계약 미신고 등) 임차인 보호 및 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여(’20.8.18. 공포) 등 지자체 관리권한도 강화됩니다.

 

이와 함께, 임대사업자의 임대보증금 보증가입 시 필요한 주택가격 산정 관련 부담을 경감하기 위해 종전의 감정평가액뿐만 아니라 ‘공시가격(또는 기준시가)’도 활용할 수 있도록 개선됩니다.

 

주요 개정사항의 세부내용은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

[1] 임차인에게 정보제공 확대 등 임차인의 알권리 강화

 

1) 등록임대주택 부기등기 의무 도입하여 임대사업자는 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 한다는 것을 부기등기하여, 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 하였습니다.

 

2) 임대보증금 미반환 사고의 근본적인 원인이 임대인-임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안하여 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가하고, 이를 위반하는 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 하였습니다.

 

3) 다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 임차인이 선순위보증금을 확인하기가 곤란하여 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점을 개선하기 위해, 등록임대주택이 ‘단독ㆍ다중주택·다가구주택’ 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보*를 임대차계약 시 예비임차인에게 제공하도록 개선하였습니다.

 

이와 함께 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있도록 하였습니다.

 

 

 

[2] 임대사업자 의무 준수 확보를 위한 제재 강화

 

1) 보증금 미반환으로 피해발생시 등록말소 가능

임대보증금 보호의 실효성을 높이기 위하여 ‘임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연하여 임차인 피해가 명백히 발생한 경우’ 시장·군수·구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있게 된다. 임대등록이 말소되면 사업자가 그간 제공 받은 세제감면액도 환수 조치됩니다. 다주택 임대사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례 발생에도 불구 사업자 제재방안이 미비했던 문제점을 개선고자 합니다.

 

이 때 보증금 반환지연에 따라 직권말소가 가능한 “임차인 피해가 명백히 발생한 경우”는 ⅰ) 임차인이 제기한 보증금 반환청구 소송에서 승소판결이 확정되었거나, ⅱ) 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립되었으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우로 구체화하여 적용됩니다.

 

- (위반 시 제재) 부기등기 의무 위반 시 500만 원 이하 과태료 부과

1차 위반: 200만 원, 2차 위반: 400만 원, 3차 이상 위반: 500만 원

 

 

2) 임대차계약 미신고 등 공적 의무 미준수 시 등록말소 가능

 

임대사업자는 다양한 세제혜택을 받는 대신 임차인 보호를 위한 공적 의무(임대료 증액제한 등)를 준수해야 함에도 불구하고, 일부 사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 등록임대주택제도의 취지를 훼손하고 투명한 관리를 저해하는 사례가 발생하고 있었습니다. 임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 누차 불응(3회 이상)하거나 거짓으로 보고하여 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우 지자체장이 직권으로 등록을 말소시킬 수 있도록 지자체의 관리권한을 강화하였습니다.

 

 

[3] 등록임대사업 지원 및 기타 사항

 

1) 임대보증금 보증 가입 시 적용사항 보완 등

임대사업자의 부담을 경감하기 위해 공시가격*(가격이 공시되지 아니한 경우 국세청장이 산정ㆍ고시하는 기준시가)도 활용할 수 있도록 개선하였습니다. 공시가격과 기준시가의 현실화율***을 고려하여 국토부장관이 정하여 고시하는 일정비율을 곱하여 적용하도록 하였습니다.

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 기준시가에서 확인 가능하며, 현재 수도권, 5대 지방광역시, 세종특별자치시에 대해서만 고시됩니다. 2020년 기준 공시가격 현실화율은 평균 69.0%(공동주택) 및 53.6%(단독주택)이고, 기준시가 현실화율은 83%입니다.

 

2) 임대사업자 등록말소 요건 정비

사업자에게 장기간(10년 이상) 임대의무기간 준수 의무가 부여됨을 감안하여 등록말소 허용기간을 등록 후 3개월로 연장하여 적용합니다.

 

3) 공공지원임대주택 유형 추가

도심 내 상가ㆍ오피스 등을 주거용도 공적 임대주택으로 활용하기 위해 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우도 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가하였습니다.

 

4) 장기일반에서 공공지원으로 유형변경 시 임대의무기간 산정(영 제34조 제1항)

장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되, 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르므로, 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않고 변경신고 수리일부터 산입하는 것으로 명시하였습니다.

 

5) 임대의무기간 중에도 말소 가능한 요건 명시화

임대의무기간 중에도 불가피한 상황변경으로 인해 등록임대사업 유지가 곤란한 경우 기존 세금 감면분의 추징 없이 말소 가능한 사유를 구체화하여 등록사업자의 혼란이 최소화될 수 있도록 개선하였습니다.

 

 

 

 

 

 

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